Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
- ImmoVAlliance GmbH & Co. KG
- Lesezeit: 6 min
- 03.08.2022
ImmoVAlliance GmbH & Co. KG
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04.05.2022
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Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
Immer häufiger berichten Bekannte und Freunde von einem privaten Immobilien Teilverkauf. Diese Art des Immobilienverkaufs kann in in der Theorie für verschiedene Zwecke genutzt werden. Die einen wollen ihre Liquidität stärken, andere um die Welt reisen oder sich einen Lebenstraum erfüllen.
Im TV laufen Werbespots von diversen Anbietern, die dafür werben. Doch leider ist der Teilverkauf im Vergleich zu den herkömmlichen Verrentungsmodellen in den meisten Fällen keine gute Wahl für den Eigentümer.
Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen in Form eines Ratgebers Antworten liefern. Dabei erklären wir Ihnen, worum es sich handelt und wie das Ganze funktioniert. Außerdem gehen wir auf den Ablauf ein und sprechen über Vorteile sowie die damit verbundenen Nachteile.
Inhaltsverzeichnis:
- Definition – Immobilien Teilverkauf
- So funktioniert der Immobilien Teilverkauf + Ablauf
- Wer kauft überhaupt ein halbes Haus?
- Kann ich weiter in dem teilverkauften Haus wohnen?
- Kaufpreisberechnung beim Immobilien Teilverkauf
- Gebühren, Spekulationssteuer & Aufteilung
- Vorteile eines Immobilien Teilverkaufs
- Nachteile eines Immobilien Teilverkaufs
- Immobilien Teilverkauf – Das Wichtigste in Kürze
1. Definition - Immobilien Teilverkauf
Vor Jahren undenkbar, hat sich der Immobilien Teilverkauf zu einem innovativen Geschäftsmodell entwickelt. Doch worum handelt es sich dabei eigentlich?
Nun, im Wesentlichen verkaufen Sie als Eigentümer eines Hauses respektive einer Wohnung Anteile an einen Dritten. Dieser fungiert als stiller Teilhaber und erwirbt als Käufer einen teilweisen Eigentumsanteil.
Der Unterschied zum normalen Kauf: Für den Käufer ist die Investition weder mit Rechten verbunden, noch gehen irgendwelche Pflichten einher.
Oder anders ausgedrückt: Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Anteil und erhält im Gegenzug eine Summe (basierend auf dem derzeitigen Marktwert). Der Eigentümer erhöht vereinfacht ausgedrückt seine Liquidität, während der Käufer eine anteilige Nutzungseinnahme erhält.
2. So funktioniert der Immobilien Teilverkauf + Ablauf
Der Ablauf und das Funktionsprinzip beim Immobilien Teilverkauf sind grundlegend einfach gehalten. Um Ihnen das Ganze dennoch so simpel wie möglich näherzubringen, haben wir Ihnen nachfolgend eine übersichtliche Auflistung zusammengetragen:
- Zunächst einmal müssen Sie als Eigentümer festlegen, welchen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie Sie veräußern möchten. Wie bereits oben erwähnt, liegt der maximale Wert bei 50 Prozent.
- Im Anschluss steht die Angebotsphase an, in der Sie auf Angebote warten und im Anschluss vergleichen.
- Sobald Sie ein konkretes Angebot von einem Kapitalgeber vorliegen haben, kümmert sich ein unabhängiger Immobiliengutachter um die Wertermittlung Ihrer Immobilie (auf Basis des angesprochenen Verkehrswerts).
- Sobald das Gutachten vorliegt und der Käufer über den Wert Bescheid weiß, trifft er eine Entscheidung. Dabei gilt es für die Käufer zu klären, ob sich ein Investment aus wirtschaftlicher Perspektive eigentlich rentiert.
- Entscheidet er sich dafür, schickt er Ihnen ein Angebot, das verbindlich ist. Dieses beinhaltet die Summe des Kaufpreises ebenso wie das monatliche Nutzungsentgelt.
- Danach reichen Sie den sogenannten Aufteilungsplan ein und nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt der Termin mit dem Notar.
Der weitere Ablauf ist simpel, denn nach der Unterzeichnung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, ehe der Kapitalgeber die vereinbarte Summe überweist.
3. Wer kauft überhaupt ein halbes Haus?
Eine häufig gestellte Frage unserer Kunden und vieler Interessenten besteht darin, welche Zielgruppe sich überhaupt für den anteiligen Kauf interessiert. Nun im Grundsatz ist die Antwort ganz einfach: Große institutionelle oder gewerbliche Unternehmen.
Natürlich können Sie einen Makler beauftragen oder andere Instrumente zum Finden eines Kapitalanlegers nutzen. Im Endeffekt erfolgt der Großteil des Immobilien Teilverkaufs aber über die erwähnten Marktteilnehmer.
Hier sind gerade die folgenden Unternehmen zu erwähnen:
- Deutsche Teilkauf GmbH
- Wertfaktor Immobilien GmbH
- Heimkapital GmbH
- Engel & Völkers
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Gerne beantworten wir Ihnen alle offenen Themen. Wir helfen Ihnen jederzeit gerne kostenlos und unverbindlich weiter.
4. Kann ich weiter in dem teilverkauften Haus wohnen?
Wenn Sie mit dem Gedanken des Teilverkaufs spielen, werden Sie sich früher oder später mit einer entscheidenden Frage konfrontiert sehen: Wie kann ich einen prozentualen Anteil abgeben, aber dennoch in meinem Eigenheim wohnen?
Nun, an dieser Stelle bleibt erstmal klar zu erwähnen: Nehmen Sie sich Zeit für diese weitreichende Entscheidung und wägen Sie die Vorteile wie auch die Nachteile ab. Natürlich ist es möglich, darin auch zukünftig zu wohnen.
Alternativ ist es möglich, die weiteren Möglichkeiten abzuwägen und sich mit diesen auseinanderzusetzen. Dazu zählen unter anderem die folgenden Lösungen:
- Leibrente
- Zustifterrente
- Umkehrhypothek
- Nießbrauch
- Immobilienrente
- Wohnrecht
Eine kombinierte Variante stellt der Immobilien Teilverkauf mit Nießbrauch dar. Hierbei mindert sich der Verkehrswert und der Kaufbetrag, den Sie vom Kapitalgeber erhalten. All diese Varianten stehen hoch im Kurs, richten sich hinsichtlich der Zielgruppe aber überwiegend an Senioren.
5. Kaufpreisberechnung beim Immobilien Teilverkauf
Die Kaufpreisberechnung beim Immobilien Teilverkauf richtet sich nach der Wertermittlung und fußt auf dem Verkehrswert. Üblicherweise werden zwei Berechnungen durchgeführt.
Eine findet zur zeitlichen Phase des Teilverkaufs statt und basiert auf dem derzeitigen Verkehrswert. Dies ist der fundamentale Indikator für die Höhe der zu zahlenden Summe und der abzugebenden Prozente.
Die zweite Berechnung erfolgt, wenn es zu einer vollständigen Veräußerung kommt. In dem Fall greift der in der Zukunft geltende Verkehrswert.
6. Gebühren, Spekulationssteuer & Aufteilung
Wenn Sie sich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie interessieren, sollten Sie sich wie erwähnt Zeit nehmen und alle Faktoren verinnerlichen. Dazu zählen insbesondere die Gebühren. Die Nutzungsentgelte sind nämlich nur ein Teil, den Sie zahlen.
Kommt es mit der Zeit zum Verkauf der gesamten Immobilie, so müssen Sie dem Käufer den Anteil des Erlöses zahlen. Hinzu kommt ein sogenanntes Serviceentgelt und das beinhaltet eine nicht unbeträchtliche Summe, in der die Ausgaben für Gutachter, etc. enthalten sind.
Der exakte Wert variiert von Anbieter zu Anbieter, liegt aber erfahrungsgemäß zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Einzig die Deutsche Teilkauf GmbH verzichtet auf diese Gebühren.
Insofern sollten Sie vergleichen und genau prüfen, welches der Angebote Ihnen das meiste Geld bringt. Außerdem gilt es zu analysieren, bei welchem der Kapitalgeber für Sie die geringsten Kosten entstehen.
Der Immobilien Teilverkauf ist ein privates Veräußerungsgeschäft und fällt damit unter § 23 der EStG, womit die Spekulationssteuer anfallen kann.
Diese entfällt, wenn Sie zwischen dem Kauf und Teilverkauf ohne Unterbrechung selbst in dem Haus respektive der Eigentumswohnung gelebt haben. Gleiches gilt, wenn Sie zumindest im Veräußerungsjahr und den zwei Jahren davor in der Immobilie gewohnt haben.
Der dritte Fall ist, wenn Ihr Kind darin mietfrei gewohnt hat. Diese Situation greift allerdings nur für den Fall, dass Sie noch Kindergeld erhalten haben. Trifft eine dieser Situationen nicht auf Sie zu, so hängt die Höhe der Gebühr von Ihrem Steuersatz ab.
Ansonsten müssen Sie noch berücksichtigen, dass eine Aufteilung vorzunehmen ist. Dies ist erforderlich und muss im Vorhinein entschieden werden. Die Situation sieht dabei so aus, dass Sie die Aufteilung so vornehmen müssen, dass die Aufteilung in abschließbare Wohneinheiten erfolgt.
Dieser Schritt ist essenziell und wesentlicher Bestandteil des Teilverkaufs. Hierfür müssen Sie eine entsprechende Erklärung erreichen, für die in der Höhe zwischen 25 und 1000€ anfallen.
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7. Vorteile eines Immobilien Teilverkaufs
- Sie erhalten eine Liquiditätserhöhung
- Durch den Teilverkauf bleiben Sie Eigentümer
- Sie erhalten Eine verkehrswertgerechte Einmalzahlung, wodurch Sie sich einen Lebenstraum verwirklichen, auf Reisen gehen oder andere Pläne realisieren können
- Wenn Sie einen Teilverkauf mit Nießbrauch wählen, fällt die Summe geringer aus, allerdings bleiben Ihnen die Mieteinnahmen erhalten
8. Nachteile eines Immobilien Teilverkaufs
Firmen, die den Teilkauf anbieten, arbeiten gewinnorientiert. Auf den ersten Blick sieht es so aus, als würde eine Teilkauffirma einfach einen Teil Ihrer Immobilie abkaufen und Sie darin weiterhin wohnen lassen. Doch für das Wohnen in dem Teil, der nun dieser Firma gehört, wird ein sogenanntes „Nutzungsentgelt“ verlangt. Vereinfacht gesagt, müssen Menschen, die ein Teil Ihrer Immobilie verkaufen, Miete für den verkauften Teil zahlen.
Dazu kommt, dass diese Firmen nie mehr als 50% Ihrer Immobilie kaufen. Und das aus einem bestimmten Grund. Bis zu diesem Anteil müssen sie sich nicht an Erneuerungsmaßnahmen der Immobilie beteiligen. Alle Kosten, die für das Instandhalten Ihrer Immobilie in Zukunft anfallen werden, tragen Sie selbst und nicht die Teilkauffirma. Dadurch profitieren diese Anbieter doppelt, weil Ihr liquides Kapital aus dem Teilverkauf geschmälert wird und Sie gegebenenfalls noch mehr Ihrer Immobilie verkaufen müssen. Zudem erneuern Sie eine Immobilie, die zum Teil einer dieser Firmen gehört und das steigert den zu erwartenden Gewinn für die Teilkauffirmen, wenn Sie diese weiterverkaufen wollen.
Haben Sie Fragen oder benötigen eine professionelle Beratung? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren – und das am besten so früh wie nur möglich. Gerne beraten wir Sie umfassend und betreuen Sie – inklusive professionellem Verkehrswertgutachten und einem maßgeschneiderten Service.
9. Immobilien Teilverkauf - Das Wichtigste in Kürze
- Im Rahmen eines Immobilien Teilverkaufs veräußern Sie als Eigentümer einen bestimmten Anteil der Immobilie an einen Käufer. Dieser zahlt Ihnen hierfür eine marktgerechte Summe.
- Der Kaufpreis basiert grundlegend auf dem Verkehrswert und dem prozentualen Anteil, auf den Sie sich verständigen.
- Bis zu 50 Prozent der Immobilie können bei einem Teilverkauf abgegeben werden.
- Als Eigentümer müssen Sie nach der Vertragsunterzeichnung eine monatliche Summe zahlen (Nutzungsentgelt).
- Der Käufer erhält keine Rechte, muss sich aber ebenso wenig Gedanken hinsichtlich irgendwelcher Pflichten machen.
- Mit dem Immobilien Teilverkauf sind enorme Nachteile verbunden. Daher raten wir als ImmoVRent ausdrücklich von einem Teilverkauf ab!
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